Responsabilité des propriétaires, syndics et administrateurs, en matière de sécurité incendie

Les fondements juridiques

3 obligations à ne pas oublier !

Code de la construction et de l’habitation, article R 111-13 (Décret n° 55-1394 du 22 octobre 1955 (article 2) Décret nº 78-1132 du 29 novembre 1978 art. 2 Journal Officiel du 5 décembre 1978)
"La disposition des locaux, les structures, les matériaux et l'équipement des bâtiments d'habitation doivent permettre la protection des habitants contre l'incendie.
Les logements doivent être isolés des locaux qui, par leur nature ou leur destination, peuvent constituer un danger d'incendie ou d'asphyxie.
La construction doit permettre aux occupants, en cas d'incendie, soit de quitter l'immeuble sans secours extérieur, soit de recevoir un tel secours." 

Code de la construction et de l’habitation, article R 129-14 (Décret nº 2011-36 du 10 janvier 2011 art. 2)
"Dans les parties communes des immeubles à usage d’habitation, les propriétaires mettent en œuvre des mesures de sécurité contre l’incendie.
Ces mesures indiquent les consignes à respecter en cas d’incendie et visent également à éviter la propagation du feu des locaux à risques vers les circulations et dégagements."

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (art.6).
"Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation."

La loi du 9 mars 2010 ne traite pas que des détecteurs de fumée dans les logements !

Il nous semble opportun d’attirer l’attention sur la portée de la loi du 9 mars 2010 visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation, de son décret d’application du 10 janvier 2011 ainsi que de l'arrêté du 5 février 2013.

La loi ALUR du 24 mars 2014 impose cette obligation aux propriétaires, dans tous les cas, y compris les logements à caractère saisonnier, les logements-foyers visés au R. 351-55 dont la gestion est assurée par le propriétaire ou par un organisme autres que ceux mentionnés à l’article L. 365-4, les résidences hôtelières à vocation sociale, les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou d’un emploi et les locations meublées ; aux organismes agréés mentionnés à l’article L. 365-4 exerçant les activités d’intermédiation locative et de gestion locative sociale pour les logements-foyers et logements familiaux gérés par ces organismes.

Nombreux sont ceux qui, compte tenu de l’intitulé de la loi, pensent qu’il s’agit là exclusivement de l’obligation d’installer des détecteurs autonomes de fumée. 

Or, force nous est de constater qu’une partie de l’article 2 du décret du 10 janvier 2011 (codifiée sous article R 129-14 du Code de la construction et de l’habitation) est passée relativement inaperçue dans le milieu des propriétaires, gestionnaires, administrateurs de biens et syndics d’immeubles. 

Que prescrit l'article R 129-14 du Code de la construction et de l'habitation ?

« Dans les parties communes des immeubles à usage d’habitation, les propriétaires mettent en œuvre des mesures de sécurité contre l’incendie. Ces mesures indiquent les consignes à respecter en cas d’incendie et visent également à éviter la propagation du feu des locaux à risques vers les circulations et dégagements. Un arrêté conjoint des ministres en charge de la construction et de la sécurité civile fixe les modalités d’application du présent article. »

Le doute n'est plus permis : la vigilance s'impose !

Il y a lieu de prendre conscience des nouvelles obligations législatives et règlementaires s’imposant aux propriétaires d’immeubles, quel que soit l’âge des bâtiments, en vue de diminuer les risques d’incendie qu’ils sont susceptibles de présenter. L’audit ou diagnostic sécurité incendie est une étape nécessaire à la mise en sécurité de votre immeuble, ancien ou neuf, dans le but de prévenir tout risque d’incendie.

Les dispositions règlementaires existantes offrent désormais la possibilité de répondre plus efficacement aux situations les plus urgentes (arrêté du 5 février 2013).

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le devoir de conseil

La loi du 9 mars 2010 est souvent méconnue quant aux obligations nouvelles qu'elle impose aux propriétaires d'immeubles d'habitation, en matière de sécurité incendie. Nous ne saurions donc que conseiller à tout syndic, administrateur de biens, syndicat de copropriétaires, une vigilance particulière qui, a minima, devrait se traduire par une démarche d’analyse et d’évaluation des risques, en vue d’apporter des recommandations graduées et adaptées à chaque situation.

Si le propriétaire reste souverain, il doit, en revanche, pouvoir murir ses décisions en parfaite connaissance de ses droits et obligations !

Il doit pouvoir compter sur le devoir de conseil du gestionnaire ou syndic.
 

Améliorer la sécurité

• proteger_les_personnes_et_les_biens_2014.pdf